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Al vender un piso en Madrid pagas dos impuestos distintos, y el que más dinero se lleva casi nunca es el que la gente tiene en la cabeza. La plusvalía municipal se la queda el Ayuntamiento y suele ser el menor de los dos. El IRPF se lo queda Hacienda y es el que de verdad puede costarte cinco cifras. Te explicamos cómo se calcula, cuánto se paga en 2026 y las tres formas legales de no pagarlo.
IRPF y plusvalía municipal no son lo mismo
Es la confusión más habitual y conviene despejarla antes de nada.
| IRPF (ganancia patrimonial) | Plusvalía municipal (IIVTNU) | |
|---|---|---|
| Quién lo cobra | Hacienda (Estado) | Ayuntamiento de Madrid |
| Sobre qué | La ganancia real de la venta | El incremento de valor del suelo |
| Cuándo se paga | En la declaración de la renta del año siguiente | En los 30 días hábiles tras la venta |
| Cuánto suele ser | Del 19% al 30% de la ganancia | Bastante menos, según años y valor catastral |
Los dos se pagan por la misma venta y no son excluyentes. Si quieres el detalle del municipal, lo tienes en plusvalía municipal en Madrid al vender tu piso. Y una visión de conjunto de todo lo que se paga, en impuestos por venta de vivienda en Madrid.
Cómo se calcula la ganancia patrimonial
La fórmula es simple. Lo que la complica es lo que puedes meter en cada lado.
Ganancia patrimonial = Valor de transmisión − Valor de adquisición
Valor de transmisión (lo que resta)
Es el precio de venta menos los gastos que has asumido tú como vendedor, siempre que estén documentados:
- Comisión de la agencia inmobiliaria
- Plusvalía municipal, si la pagas tú
- Certificado energético
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca
- Honorarios de abogado o gestoría vinculados a la venta
Valor de adquisición (lo que suma)
Es lo que pagaste en su día más todos los gastos e inversiones asociados:
- Precio de compra escriturado
- ITP o IVA que pagaste al comprar
- Notaría, registro y gestoría de la compra
- Comisión de apertura de la hipoteca
- Mejoras capitalizables: reformas estructurales, cambio de instalaciones, aerotermia, placas solares. No entra el mantenimiento ordinario ni pintar
Aquí está el error que más caro sale: mucha gente declara solo el precio de escritura de compra y se olvida de los quince o veinte mil euros de impuestos, notaría y reforma. Cada euro que puedas justificar en el valor de adquisición es un euro menos de ganancia sobre el que tributar. Guarda las facturas.
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Cuánto se paga: tramos del IRPF en 2026
La ganancia tributa en la base del ahorro, con esta escala progresiva. El tramo del 30% lo introdujo la Ley 7/2024 y se aplica desde 2025.
| Tramo de ganancia | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19% |
| De 6.000 € a 50.000 € | 21% |
| De 50.000 € a 200.000 € | 23% |
| De 200.000 € a 300.000 € | 27% |
| Más de 300.000 € | 30% |
Es progresiva por tramos, no un tipo único: si ganas 73.000 € no pagas el 23% de todo, sino el 19% de los primeros 6.000, el 21% del siguiente tramo y así sucesivamente.
Un ejemplo con números de Carabanchel
Piso de 70 m² en San Isidro, comprado en 2010 y vendido en 2026.
- Compra 2010: 150.000 € + 15.000 € de ITP, notaría y registro = 165.000 € de valor de adquisición
- Venta 2026: 250.000 € − 12.000 € de comisión y plusvalía municipal = 238.000 € de valor de transmisión
- Ganancia patrimonial: 238.000 − 165.000 = 73.000 €
El cálculo del impuesto, tramo a tramo:
| Tramo | Base | Tipo | Cuota |
|---|---|---|---|
| Primeros 6.000 € | 6.000 € | 19% | 1.140 € |
| De 6.000 a 50.000 € | 44.000 € | 21% | 9.240 € |
| De 50.000 a 73.000 € | 23.000 € | 23% | 5.290 € |
| Total | 73.000 € | 15.670 € |
Tipo efectivo: un 21,5% de la ganancia. Y fíjate en el detalle que importa: si ese vendedor no hubiera justificado los 15.000 € de gastos de compra ni los 12.000 € de la venta, su ganancia declarada habría sido de 100.000 € y habría pagado unos 21.800 €. Seis mil euros de diferencia por guardar papeles.
Las tres formas legales de no pagar IRPF
1. Reinversión en vivienda habitual
Si el piso que vendes es tu vivienda habitual y reinviertes el dinero en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Condiciones: la reinversión debe hacerse dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta, y la vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual durante al menos los tres años previos.
La exención es proporcional: si reinviertes el 60% del importe obtenido, se exonera el 60% de la ganancia. El 40% restante tributa.
2. Mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta al 100%. Sin necesidad de reinvertir nada y sin límite de importe. El único requisito es que sea vivienda habitual —haber residido en ella los tres años anteriores—.
Es la exención más potente que existe y mucha gente no la conoce. Si estás cerca de cumplir los 65 y no tienes prisa, la fecha de la firma puede valerte varios miles de euros.
3. Renta vitalicia para mayores de 65
Si tienes más de 65 años pero el piso no es tu vivienda habitual —una segunda residencia, un piso heredado, uno alquilado—, aún puedes evitar el IRPF constituyendo una renta vitalicia asegurada con el dinero de la venta. El límite exento es de 240.000 € y hay que contratarla en los seis meses siguientes a la venta.
Cuándo se declara
El IRPF de la venta no se paga en el momento de firmar. Se declara en la declaración de la renta del ejercicio siguiente: si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de 2027. Eso te da margen para ordenar la documentación, pero también hace que mucha gente se lleve el susto un año después, cuando ya se ha gastado el dinero.
Consejo práctico: haz el cálculo aproximado el mismo día que firmas y aparta esa cantidad. No es tuya.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo con pérdidas?
No. Si el valor de transmisión es menor que el de adquisición hay pérdida patrimonial y no se tributa. Además puedes compensarla con otras ganancias patrimoniales del mismo ejercicio y, si sobra, durante los cuatro años siguientes.
¿Y si el piso es heredado, sobre qué se calcula la ganancia?
El valor de adquisición es el que se declaró en el Impuesto de Sucesiones más los gastos e impuestos de la herencia. No es cero, aunque no hayas pagado un precio de compra.
¿La comisión de la inmobiliaria desgrava?
Resta del valor de transmisión, que a efectos prácticos reduce la ganancia y por tanto el impuesto. Necesitas la factura.
¿Los no residentes pagan lo mismo?
No. Los no residentes tributan por el IRNR con un tipo fijo, y el comprador está obligado a retener un 3% del precio a cuenta. Es un caso distinto que conviene consultar con un asesor.
¿Puedo aplicar la exención por reinversión si compro sobre plano?
La Dirección General de Tributos admite la reinversión en vivienda en construcción siempre que la adquisición se complete dentro del plazo de dos años. Es un supuesto con matices: consúltalo antes de comprometerte.
Esta guía es orientativa y no sustituye el asesoramiento de un profesional. Cada venta tiene particularidades y la normativa fiscal cambia. Antes de tomar decisiones, consulta con un asesor fiscal. Fuentes: Agencia Tributaria, Ley 35/2006 del IRPF y Ley 7/2024.
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