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La plusvalía municipal es uno de los impuestos que más confusión genera al vender un piso en Madrid. Desde la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la modificación del cálculo en 2022, cambió sustancialmente. Aquí tienes cuánto vas a pagar en 2026, qué método de cálculo te conviene elegir y cuándo puedes quedar exento.
¿Qué es la plusvalía municipal al vender un piso?
La plusvalía municipal (nombre técnico: Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU) es un impuesto que grava el aumento de valor del suelo en el que está edificado tu piso durante el tiempo que has sido propietario. Lo recauda el Ayuntamiento de Madrid, no Hacienda.
Lo paga siempre el vendedor salvo pacto expreso con el comprador. Se calcula sobre el valor catastral del suelo (no sobre el precio de venta) y el número de años que has sido propietario, con un máximo de 20 años. Existen dos métodos de cálculo: el objetivo y el real. Puedes elegir el que te salga más barato.
Método objetivo: cálculo estándar
El método objetivo aplica coeficientes anuales al valor catastral del suelo de tu piso. Los coeficientes cambian cada año; para 2026 rondan entre 0,13 (venta al año de comprar) y 0,45 (venta a los 20 años). El resultado se multiplica por el tipo de gravamen del Ayuntamiento de Madrid, que está en el 29% en 2026.
Ejemplo práctico: piso comprado en 2010 y vendido en 2026 (16 años). Valor catastral del suelo: 60.000 €. Coeficiente 16 años: aprox. 0,25. Base imponible: 60.000 × 0,25 = 15.000 €. Cuota: 15.000 × 29% = 4.350 €. Esa sería tu plusvalía municipal por el método objetivo.
Método real: cuando el suelo se ha revalorizado poco
El método real se basa en el incremento real del valor del suelo entre la compra y la venta. Se calcula así: precio de venta menos precio de compra, aplicando la proporción del valor del suelo respecto al valor catastral total (que aparece en el recibo del IBI).
Ejemplo práctico: mismo piso comprado por 180.000 € en 2010 y vendido por 240.000 € en 2026. Incremento total: 60.000 €. Proporción del suelo en el valor catastral: 40%. Incremento del suelo: 60.000 × 40% = 24.000 €. Cuota: 24.000 × 29% = 6.960 €.
En este ejemplo, el método objetivo (4.350 €) sale más barato que el método real (6.960 €). Pero si tu suelo se ha revalorizado poco, el método real puede ser mucho más bajo. Tienes derecho a elegir el que te resulte menor.
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Cuándo estás exento de pagar plusvalía municipal
Hay dos casos principales de exención total: venta con pérdida real (si vendes por menos de lo que compraste, ajustado por gastos de compra y venta) y transmisión mortis causa entre cónyuges o ascendientes/descendientes en primera línea con reducción del 95% en la cuota si tributas por herencia y cumples requisitos de residencia.
La sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 declaró inconstitucional el sistema anterior. Desde entonces, si demuestras con precios de compra y venta escriturados que no ha habido incremento real de valor, no pagas plusvalía municipal (STC 182/2021).
Plazos y forma de pago en el Ayuntamiento de Madrid
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura de compraventa para autoliquidar la plusvalía municipal en el Ayuntamiento de Madrid. Se hace online a través de la sede electrónica municipal o presencialmente en las oficinas de gestión tributaria.
Si pagas fuera de plazo, hay recargos: 5% si es dentro de los 3 primeros meses, 10% de 3 a 6 meses, 15% de 6 a 12 meses y 20% si superas el año, además de intereses de demora. Con importes tributarios de 3.000-8.000 € típicos, los recargos suman rápido.
Preguntas frecuentes sobre plusvalía municipal en Madrid
¿Cuánto es la plusvalía municipal en Madrid en 2026?
Depende del valor catastral del suelo y años de propiedad. Por método objetivo, se calcula multiplicando el valor catastral del suelo por un coeficiente (0,13-0,45) y aplicando el 29% de tipo de gravamen del Ayuntamiento de Madrid.
¿Puedo evitar pagar la plusvalía municipal si vendo con pérdida?
Sí. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, si demuestras que no ha habido incremento real de valor del suelo (venta por menos que compra, ajustado), quedas exento del impuesto.
¿Método objetivo o método real: cuál elijo?
El que te salga más barato. Tienes derecho legal a elegir el método más ventajoso. En pisos comprados hace muchos años en zonas revalorizadas, suele salir mejor el objetivo. En pisos con poca revalorización real del suelo, mejor el real.
¿Cuándo hay que pagar la plusvalía?
Tienes 30 días hábiles desde la firma de la escritura para autoliquidar en el Ayuntamiento de Madrid. Pagos fuera de plazo llevan recargos del 5% al 20% más intereses.
¿La plusvalía municipal y el IRPF por venta son lo mismo?
No. La plusvalía municipal la cobra el Ayuntamiento sobre el suelo. El IRPF por ganancia patrimonial lo cobra Hacienda sobre el beneficio total (precio de venta menos precio de compra menos gastos). Son dos impuestos distintos que se pagan por separado al vender.
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Antes de fijar el precio de venta es fundamental conocer el neto que te va a quedar tras plusvalía municipal, IRPF, comisión y gastos. En Inmobiliaria el Bloque hacemos ese cálculo completo con la tasación gratuita para que no haya sorpresas en la firma.
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