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Vender un piso durante o tras un divorcio en Madrid añade complicaciones legales, fiscales y emocionales a una operación que ya de por sí requiere organización. Aquí tienes las opciones que tienes en 2026, la documentación específica que necesitarás y cómo evitar los errores más frecuentes que hemos visto en las decenas de operaciones de este tipo que gestionamos cada año.
¿Se puede vender un piso durante un proceso de divorcio?
Sí, con matices. Si la vivienda es un bien ganancial o pertenece a ambos cónyuges en proindiviso, se necesita acuerdo entre ambos para vender. Si hay convenio regulador firmado (divorcio de mutuo acuerdo), suele especificar qué hacer con la vivienda: venta, adjudicación a uno de los cónyuges con compensación al otro, o mantenimiento en régimen proindiviso.
Si no hay acuerdo (divorcio contencioso), la vivienda queda en régimen de proindiviso hasta que el juez decida en la sentencia final. Se puede vender antes de esa sentencia si ambos cónyuges lo pactan por escrito, pero en la práctica es difícil sin mediación de abogados.
Tres opciones para gestionar la vivienda
Opción 1 · Venta a tercero y reparto del importe. Ambos cónyuges acuerdan vender el piso y se reparten el neto según lo pactado (típicamente 50/50 si es bien ganancial). Es la opción más limpia si ninguno de los dos quiere quedarse con la vivienda.
Opción 2 · Adjudicación a uno de los cónyuges con compensación económica al otro. Uno se queda con la vivienda y compensa al otro con la mitad del valor de mercado (menos hipoteca pendiente, en su caso). Requiere tasación pericial imparcial y capacidad financiera del que se queda para asumir la compensación.
Opción 3 · Extinción de condominio judicial. Si no hay acuerdo entre las partes, cualquiera puede solicitar al juez la extinción del condominio. El juez ordena la venta pública o adjudica a uno con compensación. Es la vía más lenta (6-18 meses) y cara (costes judiciales y de peritos).
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Cómo tasar el piso en caso de divorcio
La tasación es especialmente importante cuando hay que compensar económicamente al cónyuge que no se queda con la vivienda. La opción más habitual es tasación pericial contradictoria: cada parte encarga su tasación y se busca acuerdo intermedio, o se contrata a un tercer perito imparcial designado de común acuerdo.
Si vais a vender a tercero, basta una tasación de mercado realista basada en comparables recientes en el barrio. Nosotros la ofrecemos gratuita en 24 horas, con comparables cerrados de los últimos 6 meses. Los valores catastrales o tasaciones antiguas de la hipoteca original no sirven para acordar precio de venta actual.
Qué pasa con la hipoteca en el divorcio
Si la hipoteca es conjunta (ambos figuráis como titulares), el divorcio no cambia nada frente al banco. Ambos seguís siendo responsables solidarios del pago hasta que la hipoteca se cancele. El banco no acepta modificar la titularidad automáticamente, ni siquiera con sentencia judicial de divorcio.
Si vendéis a tercero, la hipoteca se cancela en la firma con el importe de la venta. Si uno de los dos se queda con la vivienda, tiene que subrogar la hipoteca a su nombre (novación con el banco) o pedir una nueva. El banco evaluará solvencia individual y puede rechazar la operación si no cumple criterios. En ese caso, la única salida suele ser la venta.
Impuestos al vender vivienda tras divorcio
Si vendéis a tercero, cada cónyuge tributa por su mitad de la ganancia patrimonial en su declaración de la renta (IRPF), al tipo que corresponda según sus tramos. La plusvalía municipal se paga íntegra por la venta al Ayuntamiento de Madrid.
La adjudicación a uno de los cónyuges con compensación al otro no genera ganancia patrimonial ni tributa en IRPF (Ley del IRPF, art. 33.2), ni por parte del que se queda ni del que cede su parte. Es una ventaja fiscal importante que hay que valorar antes de decidir opción.
Preguntas frecuentes sobre vender piso en divorcio en Madrid
¿Necesito el acuerdo de mi ex para vender la vivienda común?
Sí, si es bien ganancial o proindiviso, necesitas acuerdo. Si no lo hay, la única vía es la extinción de condominio judicial, que ordena el juez.
¿Puedo obligar a mi ex a vender la vivienda tras el divorcio?
No directamente, pero cualquiera de los dos puede solicitar al juez la extinción de condominio. El juez decide entre venta pública o adjudicación con compensación. El proceso dura entre 6 y 18 meses.
¿Qué pasa con la hipoteca conjunta si nos divorciamos?
Ambos seguís siendo responsables solidarios frente al banco hasta que la hipoteca se cancele o se subrogue a uno solo (novación con el banco). El divorcio no modifica la titularidad automáticamente.
¿La adjudicación con compensación tributa en IRPF?
No. La Ley del IRPF (art. 33.2) exime la adjudicación entre cónyuges por disolución del régimen económico matrimonial. Es una ventaja fiscal frente a la venta a tercero.
¿Cuánto tarda venderse un piso durante un divorcio?
Si hay acuerdo entre ambos cónyuges, el plazo es el habitual en Madrid: 60-100 días. Si hay disputa y se recurre a extinción de condominio judicial, sumar 6-18 meses de proceso judicial antes de poder vender.
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Puedes leer también nuestra guía sobre gastos totales al vender una casa en Madrid o consultar cómo vendemos piso en Carabanchel.
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