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06Oct
21Sep
¿Necesitas liquidez pero no quieres dejar tu casa? Vender la nuda propiedad es una opción cada vez más habitual entre propietarios mayores en Madrid: cobras ahora una buena parte del valor de tu vivienda y sigues viviendo en ella el resto de tu vida. En esta guía te explicamos cómo funciona, cómo se calcula lo que te pagan, qué impuestos tiene y cuándo tiene sentido de verdad.
Qué es vender la nuda propiedad (y qué es el usufructo)
Cuando vendes la nuda propiedad, divides tu vivienda en dos derechos:
- El usufructo, que te quedas tú: el derecho a vivir en la casa (o alquilarla) mientras vivas.
- La nuda propiedad, que es lo que vendes: la «propiedad vacía», sin derecho a usarla hasta que el usufructo se extingue (normalmente, al fallecer el usufructuario).
El comprador —casi siempre un inversor— paga hoy por esa nuda propiedad y espera años para disfrutar de la vivienda completa. Tú cobras una cantidad importante de golpe y conservas tu hogar y tu rutina. Es lo contrario de una hipoteca inversa: aquí vendes, no te endeudas.
Cuánto te pagan por la nuda propiedad
El punto de partida es una regla fiscal conocida como la regla del 89, que reparte el valor de la vivienda entre usufructo y nuda propiedad según la edad del usufructuario:
- Valor del usufructo (%) = 89 − edad del usufructuario, con un mínimo del 10 % (a partir de los 79-80 años) y un máximo del 70 % (antes de los 20 años).
- Valor de la nuda propiedad = 100 % − valor del usufructo.
Cuanto mayor eres, menos vale tu usufructo y más vale la nuda propiedad que vendes. Un ejemplo con precios reales de Carabanchel: un piso de unos 70 m² que en pleno dominio valdría en torno a 270.000 €, si lo vende una persona de 75 años, tendría un usufructo del 14 % (89 − 75) y una nuda propiedad del 86 %, es decir, unos 232.000 € de valor fiscal.
Ojo con un matiz importante: esa cifra es el valor fiscal, no lo que automáticamente te paga el mercado. El inversor que compra la nuda propiedad asume años de espera sin poder usar ni alquilar la vivienda, así que suele ofrecer por debajo de ese valor fiscal. Por eso, lo que de verdad te ofrecen depende de tu edad, del barrio y de la negociación —y por eso conviene una valoración concreta antes de aceptar nada.
Ventajas e inconvenientes para el vendedor
A favor:
- Cobras una cantidad importante hoy y sigues viviendo en tu casa de por vida.
- Te quitas gastos: el IBI y las derramas extraordinarias suelen pasar a cargo del nudo propietario (conviene pactarlo por escrito).
- No te endeudas ni dependes de un banco.
En contra:
- Vendes por menos de lo que valdría en pleno dominio: es el precio de seguir viviendo en ella.
- Tus herederos ya no recibirán la vivienda.
- Hay que dejar muy claro por contrato quién paga cada gasto y qué pasa si quieres mudarte o alquilar más adelante.
Impuestos al vender la nuda propiedad
Vender la nuda propiedad tributa, a grandes rasgos, como cualquier venta de inmueble:
- IRPF (ganancia patrimonial): tributas por la diferencia entre lo que te pagan por la nuda propiedad y la parte proporcional de tu valor de adquisición. Hay un punto clave a tu favor: si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, esa ganancia suele estar exenta. Lo vemos en detalle en nuestra guía de IRPF al vender un piso en Madrid.
- Plusvalía municipal: el impuesto del Ayuntamiento sobre el incremento del valor del suelo. Te lo explicamos aquí: plusvalía municipal en Madrid al vender un piso.
La fiscalidad concreta depende de tu caso (edad, si es vivienda habitual, valor y fecha de compra), así que confírmalo siempre con un asesor antes de firmar.
¿Cuándo tiene sentido vender la nuda propiedad y cuándo no?
Suele encajar si tienes una edad avanzada, eres propietario de tu vivienda habitual, necesitas liquidez (para complementar la pensión, ayudar a la familia o afrontar gastos) y quieres quedarte en tu casa sin mudarte.
Encaja peor si eres relativamente joven (el usufructo «se come» buena parte del valor y cobrarías poco), si tu prioridad es dejar la vivienda en herencia, o si prevés que vas a querer mudarte pronto —en ese caso una venta normal suele ser mejor opción.
Cómo vender la nuda propiedad de tu piso en Carabanchel o Ciudad Lineal
El proceso es parecido a una venta normal, pero con dos diferencias: hay que calcular bien el reparto usufructo/nuda propiedad según tu edad, y encontrar el comprador adecuado (inversores especializados en este tipo de operación). Los pasos son: valoración realista de la vivienda en pleno dominio, cálculo de lo que corresponde a la nuda propiedad, redacción cuidadosa del contrato (gastos, derechos, qué pasa si te mudas) y firma en notaría.
En Inmobiliaria el Bloque trabajamos la zona de Carabanchel y Ciudad Lineal a fondo y te acompañamos en todo: te decimos con datos reales de tu calle cuánto vale tu vivienda, cuánto te correspondería por la nuda propiedad según tu edad y si en tu caso compensa frente a una venta normal.
Preguntas frecuentes
¿Puedo seguir viviendo en mi casa si vendo la nuda propiedad?
Sí. Al vender solo la nuda propiedad conservas el usufructo, es decir, el derecho a vivir en la vivienda (o incluso alquilarla) mientras vivas. El comprador no puede usarla hasta que el usufructo se extinga.
¿Cuánto me pagan por la nuda propiedad?
El valor de referencia se calcula con la regla del 89 (nuda propiedad = 100 − (89 − tu edad), con topes del 10 % y 70 % para el usufructo). Cuanto mayor eres, más vale la nuda propiedad. En el mercado real, el inversor suele pagar algo por debajo de ese valor fiscal, por lo que conviene una valoración concreta.
¿Qué impuestos pago al vender la nuda propiedad?
IRPF por la ganancia patrimonial (con posible exención si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual) y plusvalía municipal. Conviene confirmar tu caso con un asesor.
¿Quién paga el IBI y las derramas después de vender?
Suele pactarse que el IBI y las derramas extraordinarias pasen al nudo propietario, mientras que los gastos ordinarios de comunidad los asume el usufructuario. Debe quedar reflejado por escrito en el contrato.
Conclusión
Vender la nuda propiedad es una forma de obtener liquidez sin dejar tu casa, especialmente interesante a partir de cierta edad. La clave está en calcular bien lo que te corresponde, negociar frente al valor fiscal y blindar el contrato. Si estás valorándolo en Carabanchel, Ciudad Lineal o alrededores, cuéntanos tu caso y te damos una valoración realista sin compromiso: te decimos lo que vale tu vivienda y si en tu situación compensa esta fórmula o una venta normal.
Información general, no asesoramiento profesional. Las cifras, porcentajes y tratamiento fiscal pueden variar según tu caso y la normativa vigente; confirma siempre con un asesor fiscal o con tu notaría antes de tomar una decisión.