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Heredar un piso entre varios hermanos suele empezar bien y complicarse rápido: uno quiere vender, otro prefiere alquilarlo y un tercero no quiere ni oír hablar de deshacerse de la casa familiar. La buena noticia es que nadie está obligado a seguir siendo copropietario para siempre. En esta guía te explicamos qué opciones tienes para vender un piso heredado entre varios herederos en Madrid, incluso cuando uno no quiere vender.
Antes de nada: aceptar la herencia e inscribir el piso
No se puede vender lo que todavía no es tuyo «sobre el papel». Antes de vender hay que: aceptar la herencia ante notario, liquidar el Impuesto de Sucesiones y la plusvalía municipal por la transmisión por herencia, e inscribir el piso en el Registro a nombre de los herederos. Hasta que no está inscrito a vuestro nombre, no se puede firmar la venta. Tienes el detalle del proceso en nuestra guía para vender un piso heredado en Madrid.
Si todos estáis de acuerdo: vender y repartir
Es el escenario fácil. Una vez aceptada la herencia e inscrito el piso, lo ponéis a la venta, firmáis todos los copropietarios y repartís el dinero según el porcentaje que tenga cada uno. Aquí el papel de la inmobiliaria es fijar bien el precio, coordinar firmas y agilizar la operación.
Si un heredero no quiere vender: tus opciones
Cuando hay desacuerdo, el piso queda en proindiviso (una comunidad de bienes entre los herederos). Tienes tres caminos:
- Vender tu parte (tu cuota indivisa) a un tercero. Cada copropietario puede vender libremente su porcentaje sin permiso de los demás. Ojo: los otros herederos tienen derecho de retracto (pueden quedarse ellos con esa parte en las mismas condiciones, en un plazo breve desde que lo conocen). En la práctica, hay inversores que compran cuotas indivisas, aunque con descuento.
- Que un heredero compre a los demás. Si uno quiere quedarse el piso, compra las partes del resto y se queda con el 100 %. Es la vía más limpia cuando hay quien quiere conservar la vivienda.
- Forzar la venta: acción de división de la cosa común. El artículo 400 del Código Civil es claro: nadie está obligado a permanecer en la comunidad. Si no hay acuerdo, cualquier copropietario puede pedir judicialmente que se divida; como un piso no se puede partir físicamente, el juez ordena su venta en subasta pública. Es la última bala: funciona, pero la subasta suele rematar por debajo del precio de mercado, así que casi siempre es mejor pactar antes.
Extinción de condominio: la salida más eficiente fiscalmente
Cuando un heredero se queda el piso y compensa en dinero a los demás, lo habitual es hacerlo por extinción de condominio. ¿Por qué interesa? Porque tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD), no por el Impuesto de Transmisiones (ITP), y el AJD es un tipo mucho más bajo. Para quien recibe el dinero tampoco hay ITP. En la práctica, repartir así una herencia sale bastante más barato que una compraventa normal entre hermanos.
El tipo exacto de AJD depende de la comunidad autónoma, así que confírmalo para Madrid con tu notaría o asesor antes de plantear números.
Impuestos al vender el piso heredado
Si finalmente vendéis a un tercero, los impuestos de la venta son los habituales:
- IRPF (ganancia patrimonial): tributáis por la diferencia entre el precio de venta y el valor que se declaró en el Impuesto de Sucesiones. Lo desarrollamos en IRPF al vender un piso en Madrid.
- Plusvalía municipal: además de la que pagasteis al heredar, hay una nueva al vender. Te lo explicamos en plusvalía municipal al vender un piso en Madrid.
Como siempre en temas fiscales, confirma tu caso concreto con un asesor: cambia según el valor de adquisición, los años transcurridos y el reparto entre herederos.
Cómo mediamos en Inmobiliaria el Bloque
La mayoría de estos casos no se atascan por el piso, sino por la falta de acuerdo entre hermanos. En Inmobiliaria el Bloque, en Carabanchel y Ciudad Lineal, hacemos de puente: ponemos sobre la mesa una valoración objetiva del piso (para que nadie sienta que pierde), explicamos a todas las partes las opciones y sus costes, y coordinamos la operación —venta conjunta, compra de partes o extinción de condominio— con notaría y asesoría. Muchas veces, un número neutral y realista desbloquea lo que llevaba meses parado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte del piso heredado sin mis hermanos?
Sí. Cada copropietario puede vender su cuota indivisa a un tercero sin permiso de los demás, aunque los otros herederos tienen derecho de retracto para quedarse ellos con esa parte en las mismas condiciones.
¿Qué pasa si un hermano no quiere vender el piso?
Puedes vender tu parte, intentar que otro heredero compre las partes del resto, o ejercer la acción de división de la cosa común (art. 400 del Código Civil), que si no hay acuerdo lleva a la venta en subasta pública. Pactar suele ser mejor que la subasta, que remata por debajo de mercado.
¿Qué es la extinción de condominio y por qué conviene?
Es cuando un copropietario se queda el piso y compensa en dinero a los demás. Interesa porque tributa por AJD (no por ITP), un tipo mucho más bajo, por lo que repartir así sale más barato que una compraventa normal entre hermanos.
¿Qué impuestos pagamos al vender un piso heredado en Madrid?
Al heredar: Impuesto de Sucesiones y plusvalía municipal. Al vender después: IRPF por la ganancia patrimonial y una nueva plusvalía municipal. Conviene calcular cada caso con un asesor.
Conclusión
Heredar un piso entre varios no te condena a quedarte atrapado: puedes vender tu parte, comprar la de los demás, repartir por extinción de condominio o, en último caso, forzar la venta por vía judicial. La clave casi siempre es un precio objetivo y alguien que medie entre las partes. Si habéis heredado un piso en Carabanchel, Ciudad Lineal o alrededores y no os ponéis de acuerdo, contadnos vuestro caso y os damos una valoración neutral sin compromiso. Para el proceso general, tienes también nuestra guía definitiva para vender una propiedad heredada.
Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. La tributación (AJD, ITP, IRPF, plusvalía) y los plazos dependen de tu caso y de la normativa vigente en la Comunidad de Madrid. Confirma siempre con notaría o asesor antes de decidir.